陈德文，厦门经济合同律师，现执业于北京东元（厦门）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

签了合同不能过户 原来买的是准拆迁房

　　核心提示:最近一直在看房小李和女朋友遇到一件蹊跷事,他们最近看中了一套二手房,在派出所咨询户口迁入问题时,却被民警告知此处房产户口已经冻结,无法办理户口迁入迁出。房子户口为何会冻结这样二手房能办理过户吗如果所签合同不能继续执行,小李能否向卖方要求赔偿带您了解整个过程。

　　小李是安徽铜陵人,来南京工作已经5年了,一直从事IT行业。这些年,小李最大心愿是早日为自己安个小家,他和女朋友同心协力,省吃俭用,终于有了二十多万积蓄,可以支付一套小房子首付。小李和女朋友很开心,最近四处在看房。由于都在城北上班,小李小两口锁定了价格相对较低迈皋桥地区,中介为他们推荐了晓庄某小区一套62平方米二手房,虽然房子是上个世纪90年代,但是不要交营业税,可以落户,总价也只有65万,在预算范围内。

　　小李和女朋友很满意,在中介安排下和房主谈好价格、交了2万元定金,签完合同,约定一周后过户。

　　签了合同后,小李也没闲着,他想先把落户口相关程序问清楚,准备好需要提交材料。谁知,当他打电话给房屋所属派出所咨询迁户口事情时,当班民警却告诉他,他所购房产户口已经被冻结,无法办理户口迁入迁出。小李听蒙了,急忙赶到派出所了解详细情况,;我们也是刚刚在一个星期前接到上面通知,对包括你这套房子在内区域房产户口进行冻结,应该是马上要拆迁了。;听了民警解释,小李顿时觉得问题大了,他不知道这套房子还买不买得成。

　　一、煮熟鸭子又飞了

　　小李打电话给中介反映这个问题,中介也表示没有遇到过,要咨询相关部门。卖方常年在外地工作,对是否拆迁一事也毫不知情。小李抱着一丝希望来到南京市房产交易中心咨询此事,工作人员听说其欲购房产户口已经被冻结,明确告诉他,户口被冻结房产属于即将拆迁房产,按照规定是无法办理产权过户,进行交易。

　　煮熟鸭子莫名其妙地就飞了,小李悲剧了。看中一套房子不容易,小李觉得就这样终止合同真是心有不甘,而且小李听说房子拆迁很划算,还有人专门投资拆迁房呢。小李打算和卖方谈谈,就将错就错,采用私下协议方式把房子买下来,以后拆迁补偿也由自己拿。

商品房购房合同的注意事项

　　商品房的购买的这个过程当中涉及到很多地方法律合同问题，需要当事人保持仔细谨慎的心态。对于一些细节上的问题要引起注意，那么，商品房购房合同的注意事项是怎么样的呢我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天的就带你详细了解有关于此的问题。下面，请看详细介绍。

　　一、商品房购房合同的注意事项

　　注意审核土地使用权是否存在抵押

　　购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。

　　仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

　　1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。

　　商品房开发的法定手续要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

　　大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。

　　1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。

　　2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

　　注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的

　　1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。

　　2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。

　　约定违约条款须详细、具体

　　1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约，但是往往开发商虽然约定了违约，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。

　　2、同时，还应该约定：

　　规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。

　　由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。

　　加重开发商违约，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。

　　合同附件须重视

　　1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。

　　2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。

　　可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。

　　妥善保管商品房的销售广告、宣传资料

　　商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约。

　　二、商品房买卖合同的法律特征

　　1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

　　2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。

　　三、商品房买卖合同无效的几种情形：

　　1、出卖人主体不当导致的合同无效。

　　包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围；后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。

　　2、买受人主体不当导致的合同无效。

　　这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。

　　3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。

　　出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者；二是，由施工单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款，施工单位可以运用法律规定的"工程价款优先受偿"权，对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者。对此，最高法院司法解释规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。

　　4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。

　　出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人接受货币补偿，或者异地安置。对此，最高法院司法解释规定，对于这种情况，买受人可以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。

　　在签订完商品房购房合同之后，对于商品房的验收问题也需要引起重视。以上就是的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解商品房购房合同的注意事项是怎么样的这个问题。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询，我们会有专业的律师为您提供帮助。